Um dos modelos de negócios que vem se destacando no cenário imobiliário brasileiro, a multipropriedade é uma alternativa para quem busca imóvel de alto valor agregado com investimento proporcional ao uso. Entre as razões está a sua regulamentação, em vigor desde dezembro de 2018, com crescimento desta modalidade imobiliária em mais de 18% ao ano no país. Para falar sobre o conceito de multipropriedade, a Onne&Only conversou com o Dr. Rafael Paiva Nunes, advogado, sócio fundador da Paiva Nunes & Filter Direito Imobiliário.
O que é o conceito de multipropriedade?
Multipropriedade é um regime de condomínio de um bem imóvel, onde a utilização é fracionada por tempo e não por espaço físico. Você adquire determinado tempo para utilizá-lo e ele é exclusivamente seu durante aquele período. Esse fracionamento é por semana. Sendo o ano de 52 semanas, a utilização é de acordo com o fracionamento comprado, e as cotas normalmente equivalem a duas ou quatro semanas, dependendo do que foi adquirido na compra. Esse modelo de negócios existe há mais de cinco décadas no mundo, e no Brasil iniciou há mais de 30 anos em hotéis do Nordeste.
Quais as vantagens de ser multipropretário?
Por exemplo, se você quiser adquirir um imóvel para suas férias de alto padrão de aproximadamente 40m² em Gramado, na serra gaúcha, pagará na faixa de 600 a 800 mil reais, mas não o usufrui o ano todo. No sistema de multipropriedade, este mesmo apartamento pode ser comprado por 13 ou 26 pessoas, por exemplo, em regime de cotas. Então você compra 1/13 do tempo daquele imóvel, torna-se proprietário, documentado no registro de imóveis, e o utiliza por 4 semanas, por cotas que são negociadas na faixa de 90 mil reais. O regime de condomínio é definido pela semana x, y ou z em contrato, e o proprietário usufrui pelo tempo que comprou, seja uma semana ou mais, e o custeio das despesas globais é na proporção das cotas adquiridas.
Quais tipos de bens imóveis entram neste conceito?
Flats, apartamentos para alugar, condohotéis, unidades hoteleiras são alguns exemplos de bens imóveis usuais no conceito de multipropriedade. Em dezembro de 2018, este modelo de negócio foi regulado no Brasil pela lei º 13.777/18. Antes da lei, as empresas vendiam a fração dos imóveis sem um regramento legal sobre direitos e obrigações dos multiproprietários.
O senhor entende que os multiproprietários devam criar associações. Explique mais as razões:
O consumidor está atento aos seus direitos e viu que, ao se unir por meio de uma associação, ele ganha força. A associação ajuda os multiproprietários de um condomínio a ter voz e representatividade na defesa dos seus direitos perante a assembleia e a administração. Um exemplo disso é que há incorporadoras que lançam sistemas de hotéis e querem se perpetuar como administradoras do sistema. Por atos administrativos acabam reduzindo a zero a voz do condômino em decisões de assembleia, com o uso de cláusulas mandato [no contrato se assina uma procuração para a incorporadora votar pelo condômino ausente em assembleias, resultando em decisões não democráticas, pois há inúmeros casos nos quais os interesses da administradora são privilegiados em detrimento dos interesses dos multiproprietários]. Além disso, há situações ilegais de empreendimentos que alteram a incorporação, aumentando o número de apartamentos ou mudando regras condominiais sem a anuência dos multiproprietários. São esses tipos de situações e tantas outras que acontecem. Com a força de uma associação, é possível reverter situações abusivas e unilaterais nas administrações de condomínio de multipropriedade.
Com a Lei Geral de Proteção de Dados – LGPD como fica a convocação das assembleias?
Um dos problemas observados em condomínios de multipropriedade é como interagir com outros multiproprietários, saber quem são eles, onde estão. Pois, para conversar com outros multiproprietários em uma assembleia, por exemplo, nem sempre se tem acesso aos nomes. E vem a pergunta: como organizar 1.500 cotistas sem os conhecer já que a administradora e/ou incorporadora tem essas informações e não repassa, arguindo que isso pode não estar em conformidade com a LGPD? Na verdade, esta lei não vem para proteger dados que são públicos. O princípio do condomínio é todos se conhecerem. Entendemos que identificar e conhecer todos os condôminos é pressuposto para o exercício do direito constitucional ao pleno uso e gozo de uma propriedade. O próximo trabalho que faremos é um movimento sobre como aplicar a LGPD nos empreendimentos de multipropriedade para que todos os condôminos se conheçam e possam interagir em condomínio sem a intervenção daquele que precisa ser regulado, que é o administrador. Estamos trabalhando para mudar isso.
A Paiva Nunes & Filter Direito Imobiliário é um escritório jurídico que conta com profissionais com mais de duas décadas de experiência no mercado imobiliário, com foco especial em Direito Imobiliário, além de contar com especialistas nas áreas de Responsabilidade Civil, Contratos e Direito Sucessório.
www.pnf.adv.br